מעלות-תרשיחא מציעה למשקיעים נקודת כניסה נמוכה יחסית לשוק הדיור
בישראל, דירות ותיקות שאפשר להשכיר ומספר מהלכי התחדשות עירונית שנמצאים
בשלבים שונים. אחת האפשרויות המעניינות היא שכונת הסיגליות, שבה ניתן למצוא
דירות שלושה ושלושה וחצי חדרים במחירים נמוכים משמעותית מהמחיר הממוצע
הארצי. לצד ההזדמנות, צריך לבחון את התשואה, מצב הבניין והסיכוי להתחדשות
בצורה מפוכחת.

למה משקיעים בוחנים דירות
במעלות-תרשיחא?

מחיר הכניסה הוא הסיבה הראשונה. לפי נתוני עסקאות שפורסמו ב-2026, המחיר
החציוני של דירה במעלות-תרשיחא בשנתיים האחרונות עמד על כ-1.54 מיליון ש"ח.
באותה תקופה, המחיר הממוצע הארצי של דירה עמד על כ-2.33 מיליון ש"ח לפי
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

ההשוואה אינה מלאה, משום שהממוצע הארצי כולל ערים, גדלים וסוגי נכסים
שונים. ובכל זאת, היא ממחישה את פער הכניסה: במעלות עדיין אפשר למצוא דירות
ותיקות במחירים של פחות ממיליון ש"ח, ובשכונת הסיגליות קיימות גם עסקאות
ומודעות בטווחים נמוכים יותר.

עבור משקיע, מחיר רכישה נמוך יחסית יכול להקטין את ההון העצמי הנדרש ואת
גובה ההלוואה. הוא אינו מבטיח עסקה טובה. השאלה האמיתית היא היחס בין מחיר
הרכישה, שכר הדירה, ההוצאות, מצב הנכס והסיכוי למכור אותו בעתיד.

שכונת
הסיגליות במעלות: בנייה ותיקה ומחיר כניסה נגיש

שכונת הסיגליות כוללת בנייני מגורים ותיקים, ובהם גם בלוקים נמוכים בני
שתי קומות. זהו מלאי שונה מהבנייה החדשה בעיר: הדירות בדרך כלל פשוטות
יותר, בחלק מהבניינים אין מעלית, חניה פרטית או ממ"ד, אך מחיר הכניסה עשוי
להיות נמוך בהתאם.

לפי נתונים המבוססים על דיווחי רשות המסים, ברחוב הסיגליות נרשמו ב-2026
בין היתר העסקאות הבאות:

מועד העסקה	חדרים	שטח מדווח	מחיר עסקה
מרץ 2026	3	72 מ"ר	680,000 ש"ח
ינואר 2026	4.5	95 מ"ר	800,000 ש"ח
ינואר 2026	4	133 מ"ר	1,190,000 ש"ח

הפערים בין העסקאות גדולים, ולכן אין להסיק ממחיר אחד על שווי כל דירה
בשכונה. מצב הדירה, הרחוב המדויק, הקומה, השטח, חלוקה פנימית, מרפסות ורמת
השיפוץ משפיעים על המחיר.

דירת 3.5 חדרים להשקעה
בשכונת הסיגליות

בפסגות נכסים מוצעת דירת 3.5 חדרים בשכונת הסיגליות, בשטח של כ-72 מ"ר.
הדירה נמצאת בקומה הראשונה בבניין דו-קומתי, כאשר קומת הקרקע מסומנת כקומה
0, כך שעולים קומה אחת בלבד.

מאפייני הדירה הופכים אותה לרלוונטית למשקיע שמחפש נכס פשוט להבנה:

• כ-72 מ"ר.
• 3.5 חדרים.
• קומה אחת לעלות.
• בניין נמוך בן שתי קומות.
• סביבת מגורים ותיקה ושקטה.
• קרבה לשירותים שכונתיים ולמוסדות חינוך.
• מחיר שיווק נמוך ביחס לדירות חדשות בעיר ולמחיר דירה ממוצע
  בישראל.

מנגד, צריך להביא בחשבון שאין בבניין מעלית, ולבדוק לפני רכישה את מצב
הרישום, החניה, המיגון, התחזוקה וההוצאות הצפויות. נכס להשקעה צריך להיבחן
לפי המספרים והסיכון, ולא רק לפי המחיר הנמוך.

לצפייה
בדירות למכירה במעלות ולבירור פרטים על דירת 3.5 החדרים בסיגליות

כמה שכר דירה אפשר לבקש
בסיגליות?

מודעות שכירות שנבדקו באוקטובר 2026 הציגו דירות שלושה חדרים בסיגליות
סביב 2,200 עד 2,400 ש"ח בחודש. אלה מחירי ביקוש במודעות, לא חוזי שכירות
שנחתמו, ולכן צריך לבדוק את מצב הדירה ואת הביקוש בזמן השיווק.

בדוגמה של רכישה ב-740,000 ש"ח, התשואה השנתית ברוטו נראית כך:

שכר דירה חודשי	הכנסה שנתית	תשואה ברוטו משוערת
2,200 ש"ח	26,400 ש"ח	3.57%
2,300 ש"ח	27,600 ש"ח	3.73%
2,400 ש"ח	28,800 ש"ח	3.89%

הנוסחה היא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הרכישה. זו אינה התשואה נטו. צריך
להפחית תקופות ללא שוכר, תיקונים, ביטוח, ועד בית, תיווך, מיסוי ועלויות
מימון. גם עלויות הרכישה והשיפוץ צריכות להיכלל בחישוב האמיתי.

דירה ראשונה לעומת דירה
שנייה להשקעה

אותה דירה יכולה לדרוש הון עצמי שונה מאוד, בהתאם למעמד הרוכש.

רכישה כדירה יחידה

רוכש שעומד בהגדרת דירה יחידה יכול לקבל מהבנק מימון של עד 75% משווי
הנכס, בכפוף להכנסה, לשמאות ולאישור הבנק. בדירה שמחירה 740,000 ש"ח, ההון
העצמי המינימלי התיאורטי הוא 185,000 ש"ח, לפני הוצאות נלוות.

נכון למדרגות המס החלות עד 15 בינואר 2028, רכישת דירה יחידה עד שווי של
1,978,745 ש"ח אינה מחויבת במס רכישה, בכפוף לעמידה בהגדרות החוק.

רכישה כדירה נוספת

ברכישת דירה להשקעה, שיעור המימון המרבי הוא בדרך כלל 50%. בדירה שמחירה
740,000 ש"ח נדרש הון עצמי של לפחות 370,000 ש"ח, לפני הוצאות.

על דירה שאינה דירה יחידה חל מס רכישה בשיעור של 8% עד שווי של
6,055,070 ש"ח. בדוגמה של 740,000 ש"ח מדובר בכ-59,200 ש"ח מס רכישה, אם לא
חל פטור או סיווג אחר.

תרחיש לדירה במחיר 740,000 ש"ח	דירה יחידה	דירה נוספת
שיעור מימון מרבי רגולטורי	עד 75%	עד 50%
הון עצמי מינימלי תיאורטי	185,000 ש"ח	370,000 ש"ח
מס רכישה לפי המדרגות הרגילות	0 ש"ח	כ-59,200 ש"ח

החישוב אינו כולל עורך דין, תיווך, שמאות, שיפוץ, רישום, ביטוח והוצאות
מימון. הזכאות נקבעת לפי המצב האישי והמשפטי של הרוכש, ולכן לפני חתימה יש
לבצע בדיקת מס ומימון אישית.

האם הטבת המס של מעלות
מועילה למשקיע?

מעלות-תרשיחא נכללת בשנת 2026 ברשימת היישובים המוטבים, עם זיכוי מס
לתושב זכאי בשיעור 14% ועד תקרת הכנסה שנתית שנקבעה לשנה זו. ההטבה אינה
ניתנת אוטומטית לבעל דירה בעיר ואינה חלה על הכנסה משכר דירה. היא מיועדת
למי שמתגורר בעיר ועומד בתנאי התושבות ומרכז החיים.

למשקיע שאינו גר במעלות אין כאן הטבת מס ישירה. עם זאת, ההטבה יכולה
לתמוך בכוח הקנייה ובהכנסה הפנויה של תושבים זכאים, ולכן היא חלק מההקשר
הכלכלי של העיר.

איפה מקודמת התחדשות
עירונית במעלות-תרשיחא?

נכון לאוקטובר 2026, אלה המוקדים שאותרו במקורות תכנוניים, בפרוטוקול
העירייה ובדיווחי היזמים. לכל מתחם סטטוס שונה, ואין לראות בעצם הופעתו
ברשימה התחייבות לביצוע.

אזור או מתחם	מה מקודם	מצב ידוע באוקטובר 2026
בן גוריון, שכונת כהן ואזור הארזים	פינוי מבני מגורים, בנייה חדשה, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור	מועצת העיר אישרה באוגוסט 2026 לקדם ולהגיש תוכנית במסלול מואץ. התכנון עדיין מוקדם והיקפו עשוי להשתנות
הרב קוק 127-128	הריסת 27 דירות ובניית מאות יחידות חדשות	פרויקט יזמי מקודם. בדיווחים שונים מופיעות כ-216 עד 250 יחידות מתוכננות, אך לא נמצא מקור המאשר שהפרויקט הגיע לביצוע
כלנית, כליל החורש וז'בוטינסקי, סביב מתחם העירייה	התחדשות המרכז המסחרי הישן, כיכר עירונית, מסחר וחניון	תוכנית ג/18892 פורסמה לתוקף ב-2012. מדובר בהתחדשות מרכז העיר, ולא בהכרח בפינוי של כל בניין מגורים בסביבה
שכונת הסיגליות	אין תוכנית רשמית שאותרה	בנייה ותיקה ונמוכה יכולה להצדיק מעקב ובחינה עתידית, אך אין בסיס להציג כיום פינוי-בינוי מאושר או מקודם בשכונה

מתחם בן גוריון-כהן והארזים

זהו המהלך העירוני המשמעותי ביותר שאותר. בפרוטוקול מועצת העיר מאוגוסט
2026 אושר לקדם ולהגיש את התוכנית במסלול מואץ. התוכנית עוסקת במרכז העיר
באופן רחב: מגורים, רחובות, פארקים, מוסדות ציבור, מסחר ותעסוקה.

המספרים שפורסמו אינם אחידים. בפרוטוקול העירייה הוצגו 137 יחידות
קיימות וכ-760 יחידות חדשות, ואילו בפרסום מאוחר יותר על הפיילוט הופיעו
כ-140 יחידות קיימות וכ-636 יחידות מתוכננות. הפער מעיד שהתכנון עדיין
משתנה. משקיע צריך לבדוק את התשריט והמסמכים העדכניים, ולא להסתמך על הדמיה
או כותרת.

רחוב הרב קוק 127-128

במתחם קיימות 27 דירות בשני בניינים. דיווח של חברה ציבורית ציין
שבאוגוסט 2023 הושג שיעור חתימות של כ-77%, ותכנון של כ-216 יחידות. דפי
היזמים מציגים כ-250 יחידות. זהו סימן לקידום ממשי מצד יזמים, אך הוא אינו
שקול להיתר בנייה או להבטחת ביצוע.

מרכז העיר, כלנית וכליל החורש

תוכנית ג/18892 עוסקת בהתחדשות המרכז המסחרי הישן ליד כיכר העירייה,
ברחובות כלנית וכליל החורש, באזור ז'בוטינסקי. התוכנית כוללת מרכז עירוני,
כיכר וחניון תת-קרקעי. היא מחזקת את מגמת חידוש מרכז העיר, אך אין להסיק
ממנה שכל דירה באזור מיועדת לפינוי-בינוי.

האם שכונת
הסיגליות יכולה לעבור פינוי-בינוי בעתיד?

תיאורטית, בניינים ותיקים ונמוכים הם סוג המלאי שנבחן לעיתים להתחדשות.
בפועל, פינוי-בינוי בפריפריה מורכב יותר מבחינה כלכלית, משום שמכירת הדירות
החדשות צריכה לממן את הריסת המבנים, התמורות לדיירים וכל עלויות הפרויקט.
לעיתים נדרשים קרקע משלימה, מענקים או סיוע ממשלתי.

נכון למועד הבדיקה לא נמצאה תוכנית רשמית לפינוי-בינוי בשכונת הסיגליות.
לכן אין לתמחר דירה בשכונה כאילו ההתחדשות כבר קיימת. אפשר לראות בבנייה
הוותיקה נקודת מעקב ארוכת טווח, אבל את ההחלטה להשקיע צריך להצדיק באמצעות
מחיר הרכישה, יכולת ההשכרה ומצב הנכס גם ללא פינוי-בינוי.

מאיפה יכולה להגיע
ההשבחה בדירה בסיגליות?

השבחה אינה חייבת להגיע רק מפרויקט פינוי-בינוי. היא יכולה לנבוע מכמה
מקורות:

• רכישה במחיר נכון ביחס לעסקאות דומות.
• שיפור מצב הדירה והשכרה מסודרת.
• עלייה הדרגתית בשכר הדירה לאורך זמן.
• פיתוח עירוני במרכז מעלות ובסביבת השכונות הוותיקות.
• שיפור בתשתיות, בשירותים ובנגישות.
• צמצום פער המחירים בין דירות ותיקות לדירות חדשות, אם הביקוש בעיר
  יגדל.

אף אחד מהתרחישים אינו מובטח. השקעה נכונה צריכה להחזיק מעמד גם בתרחיש
שמרני שבו אין פינוי-בינוי ועליית המחירים מתונה.

למי דירה להשקעה במעלות
יכולה להתאים?

דירה ותיקה במחיר כניסה נמוך יחסית יכולה להתאים לרוכש דירה יחידה שמוכן
להחזיק בנכס לאורך זמן, או למשקיע בעל דירה נוספת שמביא בחשבון את מס
הרכישה ואת מגבלת המימון.

היא מתאימה פחות למי שמחפש תשואה גבוהה ללא התעסקות, רווח מהיר או ודאות
להתחדשות עירונית. בדירה ותיקה יש לבדוק מראש צנרת, חשמל, רטיבות, תחזוקת
הבניין, גג, מיגון וביקוש אמיתי לשכירות.

שאלות נפוצות על דירות
להשקעה במעלות

כמה עולה דירה להשקעה
בשכונת הסיגליות?

עסקאות ומודעות שנבדקו מציגות טווח רחב, בהתאם לגודל ולמצב. בשנת 2026
נרשמה עסקה בדירת 3 חדרים, 72 מ"ר, במחיר 680 אלף ש"ח, ולצדה קיימות דירות
משופרות או גדולות במחירים גבוהים יותר. יש לבדוק כל נכס בנפרד.

מהי התשואה האפשרית
על דירת 3 חדרים בסיגליות?

בתרחיש של מחיר רכישה 740 אלף ש"ח ושכר דירה מבוקש של 2,200 עד 2,400
ש"ח, התשואה ברוטו היא כ-3.6% עד 3.9%. התשואה נטו תהיה נמוכה יותר לאחר
הוצאות, מיסוי, תחזוקה ומימון.

האם יש פינוי-בינוי בשכונת
הסיגליות?

נכון לאוקטובר 2026 לא אותרה תוכנית רשמית לפינוי-בינוי בסיגליות.
קיימים מהלכי התחדשות במתחמים אחרים בעיר, אך אין להסיק מהם שהבניינים
בסיגליות ייכללו בעתיד.

האם דירה במעלות
מתאימה כדירה ראשונה להשקעה?

מחיר כניסה נמוך יחסית עשוי להפוך אותה לנגישה יותר, ובדירה יחידה
קיימות בדרך כלל הטבות מס ומימון ביחס לדירה נוספת. עדיין צריך לבחון יכולת
החזר, ביקוש לשכירות, מצב הנכס ואופק ההחזקה.

מחפשים דירה להשקעה במעלות?

פסגות נכסים מכירה את שוק הדירות במעלות-תרשיחא ואת ההבדלים בין השכונות
הוותיקות, הבנייה החדשה והנכסים המתאימים להשכרה. נבחן את מחיר הרכישה, שכר
הדירה האפשרי, מצב הנכס, ההוצאות וההתאמה לתקציב ולמטרות שלכם.

כעת מוצעת באמצעות פסגות נכסים דירת 3.5 חדרים בשכונת הסיגליות, כ-72
מ"ר, בקומה הראשונה בבניין דו-קומתי. הדירה יכולה להתאים למשקיע שמחפש מחיר
כניסה נגיש ונכס שניתן להשכיר, תוך הסתכלות ארוכת טווח על התפתחות
העיר.

עברו
לעמוד הדירות למכירה במעלות והשאירו פרטים לקבלת מידע על הדירה
בסיגליות

אפשר גם לפנות ישירות לחן בן חמו, פסגות נכסים: 054-7397528.

המאמר נועד למידע כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ מס, ייעוץ
משכנתאות, חוות דעת משפטית או הבטחה לתשואה או לעליית ערך. נתוני מחירים
ושכירות משתנים ויש לבדוק אותם מחדש לפני עסקה. תוכניות התחדשות עירונית
עשויות להשתנות, להתעכב או לא לצאת לפועל.