מהגדרתה של "דירת מגורים" עולה השאלה: האם ניתן לחלק דירה אחת למספר יחידות דיור, שכל אחת מהן תיחשב לדירה נפרדת?

בהתאם להוראות החוק, אין לחלק דירה ליחידות נפרדות מבלי לקבל לכך היתר בניה חוקי מהוועדה לתכנון ובניה.

בעניין זה חשוב לציין, כי לא בנקל יאשרו ועדות התכנון והבניה חלוקת דירות, ולא בקלות יינתנו היתרי בניה, היות שהעניין נוגד את תכנית בניין העיר ואת תכניות המתאר שיש להתחשב בהן, וכן משפיע על צפיפות התושבים בבניין אחד, וכתוצאה מכך על צפיפות האוכלוסיי ה וכו'.

כמו כן, כדי לחלק דירה יש לבקש את הסכמתם של שאר בעלי הדירות בבניין, משום שחלוקת הדירה עלולהלגרום להם מטרדים כגון רעש, בעיות חניה וכדומה.

עניין הגדרתה של דירת מגורים הגיע לפתחו של בית המשפט, ובמסגרתו נשאלה נשאלה השאלה: מהם הכלים שניתן להשתמש בהם בכדי לקבוע אם מדובר בדירת מגורים או בדירה שאינה למגורים?

בפס"ד כורש נגד מנהל מס שבח מקרקעין )ע"א 82/668 )נקבע כי יש לבחון את הסוגיה באופן אובייקטיבי, ולראות האם מבחינה פיזית הדירה יכולה לשמש כיחידת מגורים בפועל. כלומר, אם כוללת הדירה מתקנים חיוניים כמו שירותים ,מטבח, מתקני חשמל ומים, לשם שימושם הסביר של הדיירים המתגוררים בה.

במילים אחרות, גם בפסק הדין "כורש" נקבע שדירה תיחשב כדירת מגורים אם יש בה מספר אלמנטים חיוניים, שהם: חדר עם שירותים, מקלחת ומטבח.

למשל, אם לבית פרטי יש יחידה נפרדת, תעמוד יחידה זו בהגדרתה של דירת מגורים אם תהיה  צמאית מספיק, ותכלול חדר, מטבח ושירותים.

בשנים האחרונות אנו עדים לכך, כי בעלי דירות מחלקים ומפצלים את דירותיהם ליחידות דיור קטנות ונפרדות, ובכך מעלים את התשואה שהם מקבלים מהשכרת הדירה.

לדוגמה, בעלי דירת מגורים בכרמיאל מדגם 3.5 חדרים מחלק את דירתו ל2 יחידות דיור, ומשכיר אותה ל-2 דיירים נפרדים. כך, במקום לקבל על דירה אחת 2300 שקל דמי שכירות ,הוא יכול לקבל סכום גבוה פי 2, ולהגדיל את התשואה על הדירה באופן משמעותי מאד ל4,600 לערך עבור 2 יחידות דיור על דירת 80 מ"ר בלבד שחולקה ל2 דירות של כ40 מ"ר.

באחרונה החלו בתי המשפט להחמיר בעונשים כנגד בעלי דירות אשר ביצעו חלוקה של דירתם לדירות קטנות יותר.

בית המשפט בוחן מספר פרמטרים, כאשר הוא בא לקבוע אם אכן הדירות מהוות דירות שפוצלו או לא:

מבחן הפרטיות

לפיו נבדק האם לדירות ישנה הפרדה אשר מאפשרת פרטיות לכל יחידת דיור.

מבחן העצמאות

לפיו נבחן האם יחידת הדיור הינה יחידה עצמאית שיש לה שירותים, חשמל ומים באופן שתהווה יחידה עצמאית.

מבחן הפרופורציות

לפיו בודקים אם ליחידות יש דמיון משותף, והאם היחידה האחת כמעט זהה ליחידה האחרת צורתה ובאופייה .

מבחן התשתיות

לפיו בודקים האם ליחידות הדיור יש תשתיות של מים, חשמל, גז, וצנרת נפרדים.

מבחן סבירות השיפוץ

לפיו בודקים מהו אופי השיפוץ, בניית הקירות, הכניסות דלתות נפרדות וכדומה.

מבחן הדיירים

לפיו קובעים האם בדירה מתגוררת משפחה אחת או מספר משפחות החולקות דירה אחת המחולקת ליחידות דיור.

אם, לדוגמה, משפחה אחת מחלקת את הדירה כך שלכל ילד יהיה חדר עם שירותים ומטבחון, אין הדבר נחשב כחלוקה ליחידות דיור, היות שכל הדיירים הם בני משפחה אחת.

לסיכום

הגדרה של "דירה" בחוק מתייחסת ליחידה שלמה ונפרדת, שיש לה חדר אחד לפחות, מטבח ושירותים, כאשר אין לחלק דירה ליחידות נפרדות בלא לקבל היתר בניה כחוק.

 

פסגות נכסים – משרד תיווך בכרמיאל הפועל בשיטת שיווק הנדל"ן המובילה בישראל!