המדריך למשקיע המתחיל – השלבים לרכישת דירה על הנייר
קניית דירה על הנייר היא אחת העסקאות המורכבות ביותר, המשלבות שיקולים כלכליים, משפטיים ותכנוניים. המדריך הבא ילווה אתכם בשלבים המרכזיים בתהליך, ויסייע להימנע מטעויות יקרות.
שלב 1: הכנת תקציב – מהי יכולת הרכישה שלכם?
לפני כל החלטה, עליכם להבין את יכולתכם הכלכלית:
הון עצמי: כמה כסף נזיל עומד לרשותכם? האם הוא מוכן לשימוש או תלוי בשחרור פיקדונות/ קרנות או שעבוד נכסים או תמיכה משפחתית?
החזר משכנתא צפי: מהו ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו? דירה ראשונה מצריכה הון עצמי של 25% ממחיר הנכס.
שלב 2: הבנת העלויות האמיתיות– מה מחיר העסקה?
תשלומים נלווים: עו"ד, ליווי, חיבור לחברת לחשמל/ גז, יפוי כוח, מערכת מיזוג מיני מרכזית, בדק בית וכו'…
מדד תשומות הבנייה: אם מחיר הדירה צמוד למדד תשומות בנייה כמו במחיר למשתכן המחיר הסופי של העסקה עשוי להשתנות להבדיל מפרויקטים שמוצעים לשוק החופשי דרך מבצעי מימון עם דחיית משכנתא (לרוב יהיה ניתן לקבל פטור).
שלב 3: מס רכישה – האם מדובר בדירה ראשונה או שנייה?
דירה יחידה: מס הרכישה מתחיל רק ממחיר של כ-1.98מיליון ש"ח מעל הסכום הנ"ל נתחיל לשלם מס מופחת 3.5% גם אם מדובר בדירה ראשונה.
דירה שנייה: נשלם 8% מס רכישה החל מהשקל הראשון.
דירה חליפית: אופציה מעניינת למשקיעים להחזיק ב2 דירות ולהינות עליית ערך ולא לשלם מס.
שלב 4: בחירת איזור השקעה על בסיס פוטנציאל
בצעו מחקר שוק על האיזור שבו תרצו לרכוש ותראו מהם מחירי העסקאות של השכונה הכי חדשה באזור כדי להשליך על הפרויקט שבו תרצו לרכוש.
בררו את הפרטים הבאים:
גודל הדירה ומספר החדרים.
כיווני אוויר ורמת תאורה טבעית.
מפרט טכני – אילו פריטים כלולים ומה ניתן לשדרג.
מספר הקומות בבניין ומספר הדירות הכולל בפרויקט.
שלב 5: בדיקת הסביבה – מה ישפיע על ערך הדירה?
בדקו אילו שירותים מתוכננים בסביבה: גני ילדים, בתי ספר, שטחים ציבוריים או מרכזי קניות, מרכז תעסוקה כמו הייטק.
בדקו חיבור לצירי תחבורה ראשיים: כביש 6, קרבה למנהרות הכרמל, תחנת רכבת, מטרונית, תחנות אוטובוס.
ודאו שאין בסביבה גורמים שעשויים לפגוע באיכות החיים, כמו אנטנות סלולריות או תשתיות רועשות.
שלב 6: בדיקות משפטיות – ודאו שהעסקה בטוחהעורך דין המתמחה בנדל"ן יבדוק עבורכם:
בעלות על הקרקע האם היזם רשום כבעל הזכויות.
היתרי בנייה: ודאו שהפרויקט קיבל היתר בנייה תקף.
ערבויות וביטחונות: האם הכסף שלכם מוגן לפי חוק מכר דירות.
שלב 7: בדיקת היזם – מי בונה את הדירה?
חשוב לוודא שהיזם הוא גוף אמין עם רקורד מוכח. בדקו:
פרויקטים קודמים של היזם.
האם עמד בלוחות הזמנים?
איכות הבנייה ורמת השירות ללקוחות.
האם יש ליווי בנקאי לפרויקט?
שלב 8: אישור סופי למשכנתא
אישור עקרוני מהבנק אינו מספיק.
ודאו שקיבלתם אישור סופי למשכנתא לפני חתימת החוזה, כדי להימנע מקנסות על הפרת חוזה.
הכינו תכנית עסקית מראש שמגדירה את הצרכים, התקציב והמטרות שלכם שתדעו להבין כמה כסף תצטרכו להביא מהבית
לעסקה + עלויות נלוות כדי למנוע הפתעות ולהשלים את העסקה בבטחה בהמשך בייחוד בהתאם להגבלות החדשות שבנק ישראל
הציב על הבנקים המסחריים בכל הנוגע להטבות המימון. אל תקחו סיכונים מיותרים ואתם תמיד מוזמנים לגשת לאיש מקצוע שילווה אתכם
בכל התהליך כדי למנוע טעויות ולסגור עסקה שתתאים לכם בול.
שלב 9: לוח התשלומים בעסקה
לוח התשלומים תלוי לרוב בקצב התקדמות הבנייה.
לרוב בפריסיילים יהיה ניתן לקבל דחיית משכנתא. תשלום ראשוני בהתחלה, יתרה בסוף בקבלת הדירה (הוצאת משכנתא).
במקרים של ליווי בנקאי, ניתן לשלם את כל הסכום מראש ולחסוך עליות מדד תשומות הבנייה או מיסוי שעשוי לעלות.
אם אתם גרים בשכירות ורכשתם ללא פטור מדד תשומות בנייה ובהתאם לקצב התקדמויות בנייה קחו בחשבון שיכולות להיות לכם עלויות כפולות של משכנתא + שכירות
שלב 10: חתימת ההסכם – לוודא שכל הפרטים מכוסיםזהו השלב הרשמי שבו נחתם הסכם המכר.
עו"ד מטעמכם יוודא שההסכם כולל את כל הבדיקות והסיכומים שביצעתם.
ודאו שההסכם מפרט את לוח התשלומים, מדד תשומות הבנייה, ואת האחריות של היזם למסירת הדירה בזמן ובמצב תקין.
קניית דירה על הנייר היא תהליך מרגש אך מורכב. עם בדיקות יסודיות, ליווי מקצועי נכון ותכנון מוקדם, תוכלו להפוך את הרכישה להצלחה כלכלית ומשפחתית.
מחפשים דירה להשקעה עם פוטנציאל השבחה מטורף – מוזמנים להצטרף לקהילת המשקיעים הסגורה שלנו בפסגות ליווי והשקעות או להשאיר פרטים כאן בבלוג וניצור עמכם קשר כדי שהכסף שלכם יעשה כסף ותוכלו לדאוג לעתיד הכלכלי של משפחתכם.
נדל"ן = צמיחה = עתיד.
